Konuttaki durgunluk sürerken arsanın yıldızı parlıyor

Konuttaki durgunluk sürerken
arsanın yıldızı parlıyor

Son 5 yıllık dönemde arsanın getirisi konutu yediye katladı. Veriler konuttaki durgunluğun süreceğini gösteriyor. Arsa, konuta alternatif arayan yatırımcıların önündeki en önemli seçenek olmaya devam edecek…

Barış Soydan
——————–

Bir zamanların gözde yatırım aracı konut, eski günlerini mumla arıyor. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi, konut fiyatlarının 2017, 2018 ve 2019 yıllarında yerinde saydığına işaret ediyor. Endekse göre geçen yılın Ağustos ayında İstanbul’da konut fiyatları nominal olarak yıllık bazda yüzde – (eksi) 3.41 artmıştı. Yani düşmüştü. Bunun üzerine enflasyon da eklendiğinde İstanbul’da konut fiyatlarının 2018 Ağustos-2019 Ağustos arasında reel olarak yüzde 15-20 gerilediği görülüyordu. 

Konut fiyatları uzun süre yerinde saydıktan sonra bu yılın başında biraz kıpırdanır gibi oldu. Ama bu sefer de Koronavirüs salgını darbe vurdu…

Konutun eski tadının olmadığını gören yatırımcıların bir kısmı altına ve dolara; gayrimenkul piyasasını daha iyi bilenler ise arsaya yöneldi. 5 ve 10 yıllık zaman dilimlerinde analiz edildiğinde arsa yatırımının getirisinin konutu ikiye katladığı görülüyor. Yeşil Vadi Arsa Ofisi’nin Trakya’nın farklı bölgelerinde bulunan, ifrazı, parselasyonu yapılmış projelerinde yapılan incelemeye göre, bu bölgedeki arsa fiyatları 2015-2020 yılları arasındaki 5 yıllık dönemde yüzde 81; 2010-2020 arasındaki 10 yıllık dönemde ise yüzde 294 artış gösterdi. 

20 yıldır yatırımcılara parselasyonu yapılmış arsalar sunan Yeşil Vadi Arsa Ofisi’nin Büyükyoncalı, Pazar, Kapaklı, Misinli ve Marmaracık bölgelerindeki projelerinin ortalama parsel fiyatı 2015 yılında 71.600 bin liraydı; beş yıllık dönemde 130 bin liraya yükseldi. Yani yüzde 81 arttı. Gayrimenkul fiyatlarını sahadan gelen verilerle izleyen data kuruluşu Endeksa’ya göre aynı dönemde İstanbul’da konut fiyatları sadece yüzde 12 yükseldi. Kısacası 5 yıllık dönemde arsanın getirisi konutu yediye katladı.

KONUT STOĞU FİYATLARI BASKILIYOR

Türkiye genelindeki büyük konut stoğu fiyatlar üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor. İnşaatın canlı olduğu 2010’lu yıllarda başta İstanbul olmak üzere birçok şehirde yüz binlerce yeni konut yapıldı. Bu dönemde arz talebi aştı ve Türkiye genelinde alıcısını bekleyen boş konutlardan oluşan dev bir stok oluştu. Bugün Türkiye’de satılmayı bekleyen yaklaşık 1 milyon boş konut olduğu tahmin ediliyor. İstanbul, 250 binin üzerindeki konut stoğuyla ilk sırada yer alıyor. 

Bu stok erimeden konutta canlılığın geri dönmesi güç. Bu nedenle konuttaki durgunluk bir süre daha devam etmesi bekleniyor.

Konutun, dolar, altın gibi alternatif yatırım araçları karşısında yatırımcısına reel olarak kaybettirmiş olması da cazibesini azaltıyor.

Öte yandan İstanbul’da yeni konut fiyatlarının çok pahalı olması da talebin ikinci el konutlara kaymasına neden oluyor. Bu da konuttaki durgunluğu besleyen bir başka faktör.

ARSA FİYATLARI NEDEN ARTIYOR?

Konuta karşılık arsadaki hareketlilik sürüyor. Trakya’daki artışın arkasında bu bölgeye son çeyrek yüzyılda yaşanan büyük göç yatıyor. İstanbul’daki sanayi bölgeleri dolunca Türkiye’nin önde gelen şirketleri fabrikalarını Trakya’daki Çorlu, Çerkezköy, Kapaklı, Velimeşe, Büyükyoncalı, Kırklareli gibi bölgelere kaydırdılar. Bu da bölgeye yönelik büyük bir göç hareketini tetikledi. Göçe paralel olarak arsa fiyatlarında hızlı artış yaşandı.

Koronavirüs salgını da arsaya ilginin artmasına neden oldu. Salgında insanlar bahçeli bir ev ve kendilerine ait küçük bir toprak parçasına sahip olmanın önemini anladılar. Nitekim Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) gayrimenkul uzmanı Duygu Yılmaz, COVID-19’la birlikte açık hava ile temas ihtiyacının ön plana çıktığını ve bunun sonucu olarak bahçeli konutlara olan talebin yükseldiğini belirtiyor. Bu durum ilginin İstanbul çevresindeki arsa projelerine yönelmesine neden oluyor. TSKB uzmanı Yılmaz’ın sözleriyle, “Yataya yayılan az katlı konut projeleri için İstanbul’daki arsa arzının kısıtlılığına bağlı olarak şehrin dışına doğru yayılım kaçınılmaz.”

Salgın bugünden yarına sona ermeyeceğine göre küçük bir toprak parçası ve bahçeli eve sahip olmak isteyenlerin İstanbul dışındaki yakın yerlerdeki arsa arayışının süreceğini söylemek kehanet olmaz. Bu sosyolojik dinamik arsa fiyatlarını yukarı yönlü etkileyecek. Arsa, konuta alternatif arayan yatırımcıların önündeki en önemli seçenek olmaya devam edecek…