Faizler indi ama konut fiyatları yüzde 25 arttı!

Faizler indi ama konut fiyatları yüzde 25 arttı!

 

Barış Soydan

 

Konut kredisi faizlerindeki indirim alım için fırsat mı? Kampanyanın duyulmasından sonra Türkiye’nin hemen yerinde astronomik zamlar yapılmasaydı belki…

Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi, Türkiye genelindeki konut fiyatlarının Nisan ayında geçtiğimiz yıla göre yüzde 16.7 arttığını gösteriyor. Dikkat: Bu daha Nisan ayının fiyat verisi. Merkez Bankası Haziran verilerini açıkladığında fiyatlardaki tırmanışın sürdüğünü, zamların yüzde 25-30’lara vardığını göreceğiz…

Nitekim konut fiyatları konusunda bir başka veri kaynağı olan Endeksa’ya göre İstanbul’un bazı bölgelerinde zamlar yüzde 25’i geçti. Örneğin Küçükçekmece… Endeksa verisine göre Küçükçekmece’de konut satış fiyatı salgından sonra yüzde 26 artış göstererek 4.158 TL/m2‘ye yükseldi.

Türkiye genelinde bilhassa bahçeli, müstakil evlerde büyük fiyat artışları yaşandı. Endeksa’ya göre müstakil evlerin satış fiyatları salgından sonra yüzde 25 arttı.

İnşaat sektörü bu durumdan rahatsız. İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, fiyat artışı yapan şirketlerin kendi bindikleri dalı kestiği görüşünde. Nazmi Durbakayım BloombergHT’de yer alan açıklamasında şöyle diyor: “Fiyatların mevcut enflasyon oranı kadar artacağı açıktı. Yeni başlayacak projelerde de fiyatların güncel maliyetlere bağlı olacağı da biliniyordu. Ancak bitmiş projelerde sebepsiz olarak yapılan sıra dışı oranda fiyat artışı tam anlamıyla fırsatçılık ve haksızlıktır.”

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa da fiyatlardaki yükselişin suni olduğunu belirterek, “Vatandaşın konut kredi faizinden kazanacağı avantajı zamlarla elinden almak iyi niyet değildir. Oranların açıklandığı ilk günlerde yüzde 10 artış gösteren fiyatlar şu anda yüzde 25’leri bulmuş durumda” diyor. (Kaynak: BloombergHT.)

 

FİYATLAR SUNİ Mİ?

Nizameddin Aşa’nın sözlerindeki bir kelime çok önemli: “Suni.” Konut fiyatlarındaki yükseliş suni mi? Bu soru kritik önemde. Bugün 800-900 bin liradan satılan evlerin yarın 700-800 bin liraya inmesi herkesi üzer…

Fiyatların suni olduğu uyarısını yapan bir başka emlak uzmanı, Endeksa’nın Genel Müdürü Görkem Öğüt. Öğüt, konut için talep edilen yüksek fiyatları verecek müşterilerin sayısının fazla olmadığını ve aslında ilan edilen yüksek fiyatlardan çok fazla işlem gerçekleşmediğini belirtiyor. “Piyasa, fiyatlarda ani bir değişikliği kaldıracak seviyede değil” diyen Öğüt şunları söylüyor: “Bunun için alım gücünün de aynı oranda iyileşmesi gerekiyor. Nitekim gelen tepkilerin de bu yönde olduğu görülüyor. Orta vadede konutta değer artışı olacağını ama bu seviyede olmayacağını öngörüyoruz.”

 

FİYATLARDA OYNAKLIK DÖNEMİ

Fiyatlarda bugünkü gibi belirsizlik yaşandığı dönemler iktisatta “oynaklık” olarak adlandırılıyor. (İngilizcesiyle, “volatilite”.) Uzmanlar, fiyatların oynak olduğu, volatilitenin arttığı dönemlerde yatırım yaparken azami dikkat gösterilmesi uyarısı yapıyorlar.

Konut fiyatlarındaki artış geçtiğimiz yıllarda arsa, dolar gibi alternatif yatırım araçlarının gerisinde kaldı. Endeksa’nın verileri, Türkiye genelinde konut satış fiyatlarının Aralık 2018’den itibaren düşüşe geçtiğini, düşüşün Eylül 2019’a kadar sürdüğünü gösteriyor. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre de İstanbul’da konut fiyatları 2018 Ağustos-2019 Ağustos arasında reel (Enflasyondan arındırılmış) olarak yüzde 15-20 geriledi.

Son 5 yıla baktığımızda ise İstanbul’da konut fiyatlarının nominal olarak sadece yüzde 12 arttığını görüyoruz. (Kaynak: Endeksa.) Bu oranı enflasyondan arındırdığımızda ortaya çıkan gerçek, konutun yatırımcısına son 5 yılda kaybettirdiği…

Son 5 yıllık dönemde alternatif yatırım araçları konuttan çok daha fazla getiri sağladılar. Örneğin bu dönemde Trakya’daki arsaların fiyatı yüzde 81 yükseldi. Yani 5 yıllık dönemde arsanın getirisi konutu yediye katladı.

Amerikalı ünlü yatırımcı Warren Buffett, “İş dünyasında dikiz aynası, ön camdan her zaman daha iyi gösterir” der. Dikiz aynasından geriye baktığımızda konutun yatırımcısını hayal kırıklığına uğradığını görüyoruz. Yatırım kararı verirken bu gerçeği akılda tutmak gerek.

Bununla ilgili güzel bir atasözü de var: Sütten ağzı yanan yoğurdu üfleyerek yermiş. Yarın yoğurttan ağzınızın yanmaması için riskten kaçınıp daha sağlam yatırım araçlarına, en başta da arsaya yönelmek akıl kârı…